"

yy彩票登陆拥有全球最顶尖的原生APP,每天为您提供千场精彩体育赛事,yy彩票登陆更有真人、彩票、电子老虎机、真人电子竞技游戏等多种娱乐方式选择,yy彩票登陆让您尽享娱乐、赛事投注等,且无后顾之忧!

"
您當前的位置:首頁 > 項目定位

住宅開發項目定位(讓你的項目20年后還能引領潮流)

     一個項目成敗的關鍵、利潤的多少,在于前期的定位與設計。如果前期不能把項目定位做好,后期所有的工作都是白干。在定位方面犯的錯誤,后期會造成很大損失和浪費。

    在新的發展形勢下,項目的定位需要新范式、新方法。根據我們的研究。在定位過程中,必須堅持1個中心、需要注意11個新觀念,我們稱之為: “1+11”項目定位新體系。
    一個中心,即產品一定要為客戶創造價值。項目開發的產品,客戶是誰?客戶需求是什么?如何找到客戶?如何與客戶發生聯接?如何滿足客戶的需求?這幾個問題在定位過程中需要考慮和解決。只有為客戶創造價值的產品,才有生命力。發現客戶需求并滿足且創造價值,這是必須堅持的。
    此外,有11個新觀念需要注意:
    一、總量觀。每一個城市和區域,每一種產品的品類都有一個總量。我們要考慮區域內這個產品的總量,不是整個城市大的總量。在一個區域板塊上,這個總量是容易預測到的。比如縣級市場的某個區域,在一定時間內可以消化多少洋房,這個量是可以預測的。開發過程中,需要處理好總量與開發量、去化量三者之間的關系。
    二、位子觀。項目推出,如何在區域內樹立江湖地位?如何做到No.1, Only One,這兩者之間如何統一起來?搶占位子要三更:更狠,更猛,更毒!是保位子,還是升位子,還是做到第一與唯一,這種觀念很重要。
第三、內外觀。決定一個項目的定位,往往是外部要素。外部和內部如何有機地統一起來。外部要素是指項目配套,業主不是為了買房子,也不僅是買生活,而是為了買教育、方便工作(生意)、能夠長壽,一定要圍繞業主上學、生意、長壽來考慮。
    外部要素總結起來是七大配套:
1、學校:好的教育資源,解決上學問題;
2、公園:自然、生態、河湖等等,優美的居住環境;
3、交通:道路、地鐵、公交,交通條件如何,堵不堵車等;
4、醫院:好的醫療資源,知名的醫院,解決健康服務問題;
5、商業:要有購物中心或者商業街,商業建筑面積不應少于8萬平米;
6、文化配套設施:圖書館、博物館、藝術館等;
7、體育運動配套設施:運動場館。
    這些外部設施,決定了土地的價值與項目的價值。另外,外部要素還包括板塊區域在整個城市中的地位。板塊是不是城中心,是不是繁華區,是不是CBD,是不是城市發展方向,對項目價值都有影響。
    外部要素有兩個時間概念,一個是現在有什么配套,一個是將來會有什么配套。需要看未來規劃,規劃的配套齊全,那么房子的升值是存在的。所以,房子的價值是變動的。當外部不成熟的時候,價值可能較低,但當外部成熟的時候,價值就會升高。投入一個項目的開發,一定要清楚,周邊的配套在未來幾年內能夠健全,達到什么樣的成熟度。
    內部的土地價值,就是分析土地的面積、形狀、沿街狀況以及景觀、商業、建設經濟指標等價值。土地自身的價值如何充分挖掘和分析,需要建立一個系統。
四、標簽觀。建筑有沒有地標性、有沒有標志性和記憶點,這也是項目價值的體現。對周邊來講,項目提供了什么樣的標簽和符號,是指項目的建筑風格、大門、景觀等的標志性。用什么樣的建筑風格,大門和圍墻如何設計,景觀的風格和建筑小品如何設置,單元門和公共部分的裝修水平等,都在向人們展示項目的品位和形象。項目的標簽代表形象和市場影響力。
    五、虛實觀。要有實軸思維和虛軸思維。實軸思維就是現有都在做的開發空間產品,要求滿足樓盤項目的基本屬性和功能,比如寫字樓是用于辦公的,住宅是居住的。虛軸思維,就是對產品基本功能的轉移,當基本功能被轉移到其他功能上時,就會放大基本的價值功能,產品就具有更大的價值和吸引力。就像鉆石被賦予了愛情概念的時候,就不單單是一顆石頭了;當蘋果公司賦予手機電腦功能的時候,價值就被遠遠放大,只能打電話的手機是不值錢的。
    虛軸思維讓產品更具生命力。新產品、爆品、更新換代的產品,大多數都是源于虛軸思維的發展。通過這兩個不同的思維方式會找到不同的產品體系。
    六、財務觀。所有的定位一定要樹立在財務的坐標點上。項目的盈利水平、利潤、單價和回款速度,如何計劃十分重要。這是項目定位最關鍵的環節。所有的金融手段最終目的是掙錢,要實現有回款的銷售、有利潤的銷售。如果財務指標不支持,那么這個定位是無用的。
    樹立財務觀,需要用好一個公式:利潤=收入-成本,處理好收入和成本的關系。傳統的模式,利潤增加是通過增加收入、減少成本。我們在開發過程中,需要考慮如何增加收入,如何節省成本。但這是不夠的。在新的形勢下,利潤的增加可能同時依賴收入增加和成本上漲,成本增加是為獲取更多收入和更高利潤。收入和成本不是矛盾的。適當加大成本投入將能創造更高的利潤,企業規模也可以進一步擴大。因此,這個公式很重要。
根據研究,房地產企業的利潤大致分為10項:
    房地產的利潤可以分為10類:
    1、基準利潤;鶞示褪腔镜臉藴世麧,基準利潤指行業一般情況下產生的利潤。
    2、土地利潤。有些企業拿地成本較低,土地增值的部分為土地利潤。比如拿地時200萬/畝,現在價值500萬/畝,每畝地的利潤就是300萬,計算成本時按500萬計算,這300萬就是土地利潤。
    3、品牌利潤。品牌產生的溢價為品牌利潤,有些企業品牌號召力強,同樣一塊地,品牌房企就能多賣10%甚至是20%,不是品牌房企就無法帶來產品溢價,這就是品牌帶來的利潤。
    4、機會利潤。因房地產市場是政策性市場,利好政策帶來的市場火爆所產生的利潤是機會利潤。比如市場的政策風讓產品多賣了30%,這部分的利潤就市場創造的機會利潤。
   5、物業利潤。高水平的物業管理帶來的產品溢價。比如只要是某個物業公司管理,產品價格就可以多賣5%。
    6、資金利潤。資金利潤來源:①融資成本低;②回款速度快,比如正;乜钚枰荒,而實際只用半年就回款結束;③占用資金少。
    7、營銷利潤。先進的營銷模式、高水平的營銷手段和方法帶來的利潤。如果因為營銷水平高,形式多樣,模式先進使產品溢價10%,這部分就是營銷利潤。
    8、時間利潤。節省時間帶來的時間利潤,比如提前半年回款,多回了5個億,又可以買一塊地,投入到下一個項目中,這就是資金跟時間之間創造的利潤。
    9、質量利潤。敢投入,嚴抓質量,高品質的樓盤就能帶來產品溢價,工程質量高帶來的利潤就是質量利潤。
    10、管理創新利潤。通過管理創新提高效率、減少內耗帶來的利潤。
    項目的利潤就是由這10部分構成,對項目利潤進行庖丁解牛式的分析,就可以明白應該朝哪個方向努力。相對于利潤,成本的管理可以分為以下幾類:
    1、基準成本。
    2、品牌成本。
    3、營銷成本。
    4、風險成本。
    5、分攤的管理成本。
    6、附加價值成本。也就是利潤成本,對產生利潤有明顯效果的成本。
    7、市場變動成本。比如原材料、人工的上漲產生的成本。
    8、物業成本。
    9、其他成本。
    對成本,要重視成本結構的分析和責任成本的管理,比如固定成本與變動成本的問題,才能將成本體系與利潤之間的關系建立起來。如果想追求更高的利潤,一定要正確認識成本和利潤之間的關系,做好利潤結構的分析基礎上,把相對應的成本表現出來,這樣成本與利潤之間的關系清晰,就會進入良性循環。
    一線大公司、好公司的通常做法是提高價格,相對增加成本,這樣就進入一個利潤不低、發展迅速的軌道。
    七、競爭觀。一定向外看,看到周邊的競爭,學習競爭對手的長處并超越。在別人的肩膀上,要站得更高。傳統的思維方式是補缺,補缺是應該的,別人有什么缺點,我們要避免,要打擊對方的缺點。更重要的是超越其優點,別人做得好,我們做得更好,客戶的記憶才會深刻,才會認可。這里面也包含競爭策略,是追隨戰略,是領導戰略,是補缺戰略,還是挑戰戰略,項目的角色決定了競爭的格局。
    八、未來觀。站在未來想現在。不是站在過去和現在,是以兩年、三年甚至未來的視角和思維去做定位。
    九、認知觀。要清楚客戶認知,尊重客戶習慣。強行改變大部分客戶的認知很難,代價太高,要尊重客戶的風俗和習慣,以及對生活的理解。尊重客戶認知與創新領先有機結合,引導但不勉強改變。
    十、時空觀。整個項目隨著周邊的變化,房子的價值,隨時空變化而變化。我們給客戶提供很貴重的房子,不能因為時間的變化而貶值。產品是否能跟上時代的發展?如何在10年、20年后依然有聲名利和活力?如何讓房子永葆青春?時代在前進,但房子不能變老,這樣的產品,才是給客戶創造更高的價值。
    十一、兩術觀。兩術,即藝術和技術。房地產定位更偏重于技術而不是藝術。產品設計的很漂亮,但缺乏對技術的支撐,不能給客戶帶來價值,不能實現開發利潤,那么這種定位和設計就是沒用的。
    這十一方面的觀念,基本可以概括對項目定位的把控。項目的定位要綜合考慮這十個方面的問題,不是以前那一套定位體系。以前的定位方案,有信息型、案例型、創新價值型等等。在新的市場條件下,不足以解決項目的定位問題。
    定位新觀念、新方法的綜合運用,能確立項目開發的目標。尤其是財務指標,要提前確定。通過財務目標的確立,可以知道用什么樣的模式和手段,把項目快速銷售出去。通過各種不同的手段,實現既定的開發目標。項目的定位與位與企業發展戰略層面分不開,要定立項目的開發戰略,才能服從集團大的發展戰略,和企業發展步調一致,才不至于發生問題。
    做項目定位時候通常會發生一些問題,比如定位設計產品想要高大上,銷售時候又想要價格低以利銷售,這本身是矛盾的,不可能實現。首先應該找到項目的客戶是誰,我們為客戶創造什么價值?一定要把客戶的需求放在首位,客戶的痛點、淚點、癢點、興奮點和尖叫點是什么,解決客戶的這些點,從而找出產品的爆點,一舉征服客戶、引爆市場。這“六點”不清晰,解決不了,那么產品的定位也是不清晰的,產品體系也不清晰。將來做設計時候,就會發生問題,圖紙改來改去,沒有清晰的方向,進退兩難,遲遲不能決策,影響企業利潤和發展。


yy彩票登陆 <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <蜘蛛词>| <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链> <文本链>